中国房地产估价师与房地产经纪人学会日前发布《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》（以下称“房地产评估指导意见”），以指导和规范接受法院处置房地产过程中的委托评估工作。由于评估的期限、结果等工作关系到法院的处置时间、评估价格以及后续的处置成交概率，因此有必要了解该指导意见的核心规定，以辅助执行工作，做好执行准备和应对。
本文从七大方面重点梳理和解读该指导意见的内容。
 
一、进一步明确了现有材料评估方式的具体适用
在房地产评估过程中，被执行人不配合的情况较多，被执行人通常拒不提供房地产相关材料，拒不配合评估机构进行实地查验，因此法院和评估机构往往难以收集齐评估所需的材料。《人民法院委托评估工作规范》第十九条曾规定，“人民法院未按本规范附件中列明的委托评估需要提供的材料清单提供全部材料，评估机构认为无法进行评估或者影响评估结果的，应当及时告知人民法院。人民法院应当告知当事人，并要求当事人提供材料或材料线索。当事人不提供或未能提供，以及根据当事人提供的材料线索无法提取到相关材料的，人民法院应当通知评估机构根据现有材料进行评估，并告知当事人因缺乏材料可能影响评估结果的风险。”因此在材料无法收集齐时，法院可以通知评估机构以现有材料评估的方式进行评估。
房地产评估指导意见从评估机构的角度对此进行了进一步明确。首先，评估机构无权自行采用现有材料评估方式进行评估，需向法院提出补充材料申请，材料无法补充或补充后仍不能满足，且法院书面通知现有材料评估时，评估机构才有权采用现有材料评估方式。如果评估机构未通知法院补充材料或者未收到现有材料评估的书面通知，则评估程序违反相关规定。其次，评估机构应当在评估报告中“依据不足假设”中明确说明因缺少评估所需材料可能影响评估结论的风险，即评估机构在做到充分披露的同时，需要进行风险提示，一方面提示参与竞拍者不仅要关注评估价格还需要关注评估报告的具体内容，尤其是特殊假设或者特别提示部分，另一方面也明确风险自担原则，由于被执行人不提供充分材料导致评估结论不准确的责任由其自行承担。最后，评估机构还需要将向法院提出补充材料的书面申请和法院出具的现有材料进行评估的书面通知作为评估报告的附件，即将相关书面文件备查，以证明评估程序的合法性。
现有材料评估方式在房地产评估过程中，使用较多，虽然有利于评估机构出具结论进而进入拍卖程序，但是多数情况下程序并不规范，因此容易被被执行人提起异议，而房地产评估指导意见的实施，有助于评估工作的规范。
二、沿用了“价值时点”的概念并明确报告有效期的起算
房地产评估指导意见沿用了2015年住建部《房地产估价规范》中“价值时点”的概念，而并未使用评估基准日的概念。但两者实质相同，目的都是为了指向确定评估房地产某一时点的市场价格。根据《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》第四条明确，评估基准日由法院决定。因此，价值时点也应由法院确定。房地产评估指导意见明确，价值时点一般以人民法院明确的时点为准。
由于法院确定的价值时点与评估机构实地查勘完成之日通常不一致，因此，房地产评估指导意见也明确评估机构应当在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中假定价值时点之日的评估对象状况与实地查勘完成之日的状况相同。
房地产评估指导意见进一步明确，法院未明确价值时点的，一般以评估对象实地查勘完成之日作为价值时点。但是需要说明的是，由于价值时点需要由法院确定，因此在法院未明确价值时点时，评估机构或者行业协会能否直接确定以评估对象实地查勘完成之日作为价值时点？目前，司法实践中，虽然最高人民法院和行业协会之前并没有对此出台相关文件，但是法院通常情况下对于评估机构选择的价值时点都持默许态度，在当事人就此提出异议时，法院也往往以法院对价值时点不持异议，而并未违反《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》第四条的规定，予以驳回异议请求。
房地产评估指导意见同时也进一步明确了房地产评估报告的有效期最长为一年，自评估报告出具日起算。房地产评估指导意见如此规定，也是沿用了2015年住建部《房地产估价规范》的规定。但是需要说明的是，根据《资产评估执业准则——资产评估报告》第十条的规定，“只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告。”因此，资产评估时，如采矿权、股权、设备等评估时，评估报告的有效期通常以评估基准日作为起算时点。
三、明确了存在租赁期、用益物权及占有使用情况的处理
房地产司法处置过程中，房地产上存在租赁、用益物权或者占有使用情况，是最令申请执行人头疼的问题，不仅经常会涉及异议案件影响执行进程，还往往存在带租拍卖或者现状拍卖的情形导致拍卖流拍。一方面，法院目前逐渐在形成处理租赁、用益物权或者占有使用情况的裁判规则，明确不同形成原因的不同处理方式，更公正合理的解决纠纷，另一方面房地产评估指导意见的相关规定也有利于在拍卖之前解决此问题。
具体而言房地产存在租赁权、用益物权及占用使用情况的，评估机构应当结合委托评估材料和实地查勘等情况，对法院查明的租赁权、用益物权及占有使用情况进行核查验证。人民法院书面说明依法将租赁权、用益物权及占有使用情况除去后拍卖或者变卖的，应当不考虑原有的租赁权、用益物权及占有使用情况对评估结果的影响，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明；人民法院未书面说明除去原有的租赁权、用益物权及占有使用情况后拍卖或者变卖的，评估结果应当考虑原有的租赁权、用益物权及占有使用情况的影响，并在评估报告中予以说明。人民法院未明确存在租赁权、用益物权及占有使用情况，房地产估价机构经过尽职调查后也未发现、掌握相关情况的，可以假定评估对象不存在租赁权、用益物权及占有使用情况，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中予以说明。
因此，在评估阶段，评估机构会关注租赁权、用益物权及占有使用情况并与法院进行核实确认，作为申请执行人而言，也可以根据评估过程中评估机构获取的材料向法院申请去除租赁权等进行拍卖，增加成交的可能性，以更好地维护申请执行人的权利。
四、明确了实地查勘的操作流程以及无法实地查勘的影响
房地产评估指导意见明确评估机构在对房地产进行评估时，应当进行实地勘验，因此评估机构均应对现场进行勘验，并在评估报告中对勘验情况进行说明。
虽然评估报告需要两名注册房地产估价师完成并签署，但在评估实地勘验过程中，房地产评估指导意见明确评估机构应当安排两名及以上人员共同对评估对象进行实地查勘，其中至少有一名注册房地产估价师。人民法院要求由两名及以上注册房地产估价师进行实地查勘的，从其规定。
实地查勘时应当核对查勘对象与评估委托书载明的财产名称、坐落和财产范围等是否一致；不一致的，应当要求人民法院核实、明确。实地查勘记录应当由实地查勘的人员和在场当事人或者见证人签名或者盖章。在场当事人或者见证人拒绝签名或者盖章的，应当由其他第三人签名或者盖章，并在评估报告中予以说明。
当事人不到场或者不予配合，无法进入评估对象内部查勘的，经书面征询人民法院意见，可以对评估对象内部布局、室内装饰装修物等情况进行合理假定，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“依据不足假设”中予以说明。
因此，房地产评估指导意见对实地勘验，以及无法进行勘验的情况如何处理进行了明确的规定，尤其是当事人不配合而无法勘查的情况下，需要书面询证法院意见并进行技术处理，一方面体现评估机构的中介属性，法院作为委托方享有部分事项的决定权，另一方面也更体现司法评估结论的参考性，不因无法实地勘验导致无法出具评估结论，保证评估拍卖程序的顺利进行。
五、明确了评估对象现状与登记不一致情形的处理方式
正式由于评估过程中，评估机构要进行实地查勘，所以往往也会发现房地产的现状与登记机关登记的内容不相符，不一致的情况，而评估机构在出具评估报告时需要对此进行说明，并判断对评估结论的影响。因此房地产评估指导意见对此进行了明确，并要求在评估报告中进行明确说明，具体而言：
（一）实际用途与登记用途不一致的，一般应当按照登记用途进行评估；人民法院书面要求按照实际用途进行评估的，应当关注由登记用途改变为实际用途所需补缴的土地使用权出让金、相关税费等成本费用，考虑其对评估结果的影响，并提示按照实际用途持续使用可能存在的相应风险；
（二）房屋登记用途与土地登记用途不一致的，应当按照最高最佳利用分析得出的最佳用途进行评估；
（三）实际面积与登记面积不一致的，应当根据人民法院书面明确的面积评估。人民法院不予书面明确的，对实际面积小于登记面积的，按照实际面积评估；对实际面积超出登记面积的部分，按照本意见第二十六条（即按照是否可以后补登记或者被认定违法建设等进行处理）的规定评估。
六、进一步明确了评估费的收取时点
根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三十二条的规定，“人民法院委托评估机构进行评估，财产处置未成交的，按照评估机构合理的实际支出计付费用；财产处置成交价高于评估价的，以评估价为基准计付费用；财产处置成交价低于评估价的，以财产处置成交价为基准计付费用。”因此，评估结论是评估费收取的重要依据。
虽然《人民法院委托评估工作规范》第三十一条明确，评估机构应当在评估报告出具时一并将预估评估费缴纳通知书提交给法院，由法院按照预估评估费用的50%通知申请执行人垫付，但实践中，往往评估程序启动，评估机构开始开展评估工作时，就让申请执行人垫付评估费用，评估费用的计算基数也多种多样。因此本执行意见进一步明确，“房地产估价机构应当在评估委托书载明的评估完成期限内出具评估报告，并将评估报告和预计需要收取的评估费交纳通知书一并提交人民法院”，即评估费用在评估报告出具时才垫付，而非是在评估启动时启动，这样更能解决评估费用收取乱象问题，维护司法权威。
七、明确了不同类型房地产的不同处理方式
司法处置的房地产，尤其房地产处于的阶段不同，因此存在着不同的形式，除了常见的商业、办公、住宅等房产以及国有建设用地使用权外，还存在其他特殊的形式，因此房地产评估指导意见也对特殊形式的房地产评估进行了明确。经房地产评估指导意见的明确，评估机构可以据此得出评估结论，因此这些特殊的房地产在执行过程中也有了处置的可能。
1、可以独立续建的在建工程
对于在建工程可以独立续建的，评估机构采用假设开发法评估时，应当选择被迫转让开发前提，充分考虑转让税费、重复投入的成本费用、开发期限延长等因素；采用成本法评估时，应当充分考虑被迫转让、各类折旧等因素所导致的价值减损。
同时，评估中还应当关注评估对象是否存在已预售情况，已预售部分一般不列入评估对象的财产范围；人民法院书面明确需列入评估对象财产范围的，应当充分考虑已预售部分对评估结果的影响。目前商品房消费者提出案外人执行异议的情形越来越多，房地产评估指导意见对此进行明确，也有利于避免重复评估，避免评估报告多次更改，能够更快、更合理的出具评估报告。
2、在建工程不能独立续建的部分房地产
在建工程的部分房地产、且不能独立续建的，人民法院要求评估该部分的现状价值的，评估机构应当根据在建工程整体的形象进度，采用假设开发法和成本法评估；采用假设开发法评估时，应当选择被迫转让开发前提，充分考虑转让税费、重复投入的成本费用、开发期限延长等因素的影响；采用成本法评估时，应当充分考虑被迫转让、各类折旧等因素所导致的价值减损；
如果法院要求评估该部分的期房预售价值的，应当参照类似预售房屋的价格进行评估；同时应当充分考虑查封、所在项目开发建设手续完备程度、所在在建工程整体形象进度、以及是否取得预售许可、能否按期竣工交付等因素所导致的价值减损。
3、未竣工交付的预购商品房
未竣工交付的预购商品房的，评估机构应参照类似预售商品房的价格进行评估，也可以参照类似存量房的价格进行评估，并考虑查封、可能延期交付等风险因素所导致的评估对象价值减损；买受人按照商品房预售合同约定未付清全部房价款，人民法院书面明确未付房价款由买受人承担的，评估结果应当扣除商品房预售合同约定的未付房价款。
房地产评估指导意见其实侧面明确了登记在第三人名下，被执行人已经支付部分价款的预购房产的处置思路，在之前的司法实践中，通常法院会要求等到过户至被执行人名下后再进行处置，但往往由于被执行人未全部履行，因此执行陷入僵局。因此对登记在第三人名下，被执行人已经支付部分价款的预购房产，房地产评估指导意见提供了明确的评估思路和方法，能够做出评估结论，因此也给法院处置此类房产提供了可能。
4、保障性住房
共有产权住房、经济适用住房、安置住房等保障性住房的，评估机构评估时应当关注并恰当考虑该类房地产的交易限制、交易主体限制、交易费用增加、转移登记限制等对评估结果的影响。
同未竣工交付的预购商品房的情形一样，房地产评估指导意见提供了明确的评估思路和方法，能够做出评估结论，因此也给法院处置此类房产提供了可能。
5、违法房地产
根据房地产评估指导意见，法院书面明确为违法占地、违法建设、超过批准期限的临时建筑等违法房地产的，不应当列入评估对象财产范围。因此，对于违法占地、违法建设、超过批准期限的临时建筑等违法房地产，法院均不得处置，避免通过法院处置，使违法房地产合法化。
对于未经登记或者缺乏合法建造证明，未依法认定为违法房地产的，评估机构应当根据评估对象的具体情况，恰当选择下列方式之一进行评估：
（1）评估对象依法可以登记但未办理登记的，经书面征询人民法院同意，可以按照已登记房地产进行评估；评估结果应当为扣除办理登记需要发生的相关费用后的余额，并在评估报告中进行相应说明；
（2）评估对象补充完善相关手续后可以办理登记的，经书面征询人民法院同意，可以按照已登记房地产进行评估；评估结果应当为扣除补充完善相关手续、办理登记需要发生的相关费用后的余额，并在评估报告中进行相应说明。
（3）评估对象依法不予办理登记的，应当充分考虑无法办理登记对评估结果的影响，并在评估报告中进行相应说明。
6、集体用地
由于国家不断推动集体土地流转制度改革，因此集体用地因流转也会产生相应价值，可以被执行，只是对于买受人的资格需要明确进行限制。
在评估机构进行评估时应该根据人民法院查明的集体土地使用权的类型、取得方式、使用期限等权益状况，结合国家和地方集体土地流转等相关规定合理评估，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中对买受人具备相关资格等情况作出假定。
 
文章来源于法研实务   作者游张军