房地产行业是宏观经济重要的分析样本、实证范例、晴雨表和空间载体，对投资、消费、需求端、供给端、作为流量的收入和作为存量的社会财富等各方面来说，都具有较好的分析价值。在商业地产领域，房地产业界大多基于简单化的市场供需概念来对企业需求进行分析判断。事实上，企业不动产（Corporate Real Estate，简称“CRE”）相关活动是复杂而多元的，其根本出发点和基本原则是满足企业自身在降低成本、提升盈利、控制风险、促进内生成长等各方面的发展诉求，这种种考量和决策，影响到商业地产市场的供需关系和国民经济相关领域的增长与发展。而从企业的主体视角来看，其在地产领域的相关活动也涵盖了从租赁到日常运营再到企业不动产战略的完整链条。

　　近年来，随着国内大型企业的迅猛增长，很多企业不动产相关需求已经遍布全国，覆盖广阔、体量巨大，这也对企业管理团队提出了更高的要求，相关工作的复杂程度和工作量级持续提高。我们认为，重构企业不动产管理路径将成为所有企业成长中的必经之路，企业应该重视专业体系搭建，以应对未来科技和社会环境变化所带来的新挑战。

　　传统企业不动产管理模式变革迫在眉睫

　　（一）随着企业持续扩张，传统的成本管理视角已不足以支撑如此庞大的不动产规模的有效运行。以物业与资产管理的实际经验来看，绝大部分企业的不动产管理团队均难以达到与之匹配的比例。沃顿商学院的一项全球研究结果表明，最近十年，企业在不动产方面的投资占到了公司资产的25%以上，平均来看，企业用于不动产上的成本能够达到总销售收入的5%~8%，甚至是40%~50%的净利润。

　　在全球范围内，由分散式的办公事务管理向集中化的企业不动产管理战略进行转变早在40多年前就已初具端倪。2013年时，全球范围内86%的跨国企业已建立集中化管理的企业不动产团队，而到2015年时，这一数字则已经达到92%。企业不动产如今已经成为确保大型企业稳健发展的必由之路。

　　（二）受疫情波动的外部环境影响，在过去数年间企业的不动产终端诉求在持续变化。当外部环境变迁叠加各类经营风险，企业面临着更为频繁的业务计划调整以及相应的租约变更，不确定性明显提升。大部分企业在符合城市防疫管理要求的基础上，大多倾向于让业务部门和员工尽快、尽可能较大比例地回到实体工作场所，进行现场工作和面对面交流。在疫情影响下，员工健康、社会交往等元素的重要性持续提高，企业打造办公场景的考量因素和需求也变得更为多元化和复杂化。

　　在过去十年间，中国企业已经开始思考和探寻新的企业不动产管理方式，以适配自身的发展战略。不少大型企业已经专设企业不动产部门，越来越多的企业也开始关注不动产的理念和知识体系。虽然绝大部分国内企业并没有专门设立企业不动产部门，但在多家行业巨头内部正在形成企业不动产集中式管理的机制，以全国性、多城市、统筹化的管理模式来面对市场。

　　我们认为，这是中国企业发展所必然经历的历史进程。当企业所管理的生产经营场所达到一定规模，企业不动产的相关问题必然上升到战略高度，需要引入系统化的管理知识和内部外部的专业团队，才能保证不动产空间有效配合企业的大规模扩张与品牌形象提升。

（非原创）