发布时间：2022-02-08 

来源：不良资产头条综合逢善财经

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房地产这个行业比较意思，不调控，房价持续上涨，房地产企业躺赢，赚到了钱，一旦进行调控，不少房地产企业躺倒，实控人可能还是赚到了钱，债权人、施工单位和购房人损失重大，如何解决这一问题呢？

2021年8月份，普华永道发布了《中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》，近几年，中国的不良资产整体规模大幅增加，2020年比2019年增加9000亿，（还是按照主动上报的口径，通过各种技术处理的尚未包含），商业银行仍然是不良资产的最大供给方，到2020年已经达到2.7万亿元，合计不良已经超过5.2万亿元。

不良资产处置，由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产，往往周期会更长，这种项目在过去往往超额融资，以头部民营企业投资的地产项目居多。

比如说有位民企老板，早前拿了一块地，项目估值10亿，他从银行借了5-6亿，信托搞了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了2亿，相当于10亿的项目，结果借了10-11亿，有可能这样的头部房地产企业，总包等施工单位垫资施工，有些施工单位资金宽松，还额外借给项目1-2亿，这样一个10亿元土地款的项目负债可以达到11-13亿，甚至有些大型房企，这个融资会更高，后来，由于项目设计不好，价格不合理，对当地市场过分乐观，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之法律，法院将整个项目查封，导致项目无法动工和销售，由于项目本身就已经超融，相应的资金也被开发商进行了腾挪，项目公司现金流断裂，股东也不会把资金还回来，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。

不良资产这个行业里，早期做的比较好的人都是律师背景出身，因为律师本身专业擅长，同时了解法院的关系又熟悉诉讼流程。

因为现在房地产融资非常难，除了律师，还需要金融方面的人才，一方面对原有的债权债务梳理，另一方面进行谈判，债务重组，最好原有的债权人打折之后继续留下了，这样就解决了融资问题。

最后就是通过开发改造，提升资产的价值，将不良资产变成优质资产，也就需要团队里懂房地产的政策和开发流程及政府的立场，对物业的地段和市场有精准的判断，找准合适的突破口才可能成功。

处置风险资产、收购并购、代建盘活对行业从业者提出了更好的技术要求，同时也提供了更多的发展空间。

可以肯定的是，地产类不良资产必将成为未来几年最热门的赛道，隐藏的好机会很多，如何抓住是重点。